MassaliaLive.com

[Thor]

Pearl (merci pour tes commentaires pertinents), en effet Afer a le meilleur lendemain depuis très longtemps. Je ne le nie pas. Je te rejoins sur plusieurs points mais pas sur tout. J'alerte sur l'illusion qu'ils peuvent donner et surtout sur ce qui se passe depuis deux ans
- regarde la baisse de leur rendement et compare avec la baisse des autres. Ils font cela car la banque de France leur avait fortement préconisé de mettre en réserve les années d'avant mais ils ne l'ont pas fait pour conserver leur super attractivité. Je ne suis dans leur politique, mais ils se rapprochent de plus en plus de la tendance marché.
- ils placent sur le même support en effet. Poses toi alors la question combien de temps ils vont durer pour garantir un telle rémunération (c'est déja plus le cas en 2018). 80% du portefeuilles des assureurs sont en obligations avec une énorme propension à mettre des obligations d'Etat (c'est réglementaire). Or, l'obligation Française est aujourd'hui à 0.7%? Même si les assureurs ont du stock, ce stock diminue et le taux de leur stock aussi. Regardes il y a 10 ans cette même obligation et tu verras la tendance à venir.
- afer n'est certes pas petit mais ils représentent un faible pourcentage du marché (3% je dirais)
- Enfin, je suis contre leur marketing de masse qui va à l'inverse du bon sens de conseil. Il suffit de regarder leur site qui préconise de faire des rachats programmés des contrats d'assurance vie des concurrents (qui ont donc une fiscalité plus avantage) pour les reverser chez eux aujourd'hui (la fiscalité est moins avantageuse depuis 2018)

[mika]

Putain j’ai posé quelques questions en français et vous me répondez en chinois
Merci en tout cas, je vais prendre quelques cours avant et je lirai quand le momenr sera venu ^^

[fourcroy]

mika, ça ne sert à rien de gagner beaucoup d'argent si on ne sait pas comment se débrouiller avec.

[Pearl]

Je viens de tomber sur un article en lien avec ce sujet.
https://www.challenges.fr/patrimoine/pourquoi-il-faut-liberer-les-contrats-d-assurance-vie_641954

Il est intéressant de voir qui veut rendre les clients captifs et qui veut qu'ils soient capables de changer de crèmerie (y compris de la leur par définition) s'ils ne sont pas satisfaits. C'est un moyen assez simple de voir les bons et les mauvais.

[Thor]

Pearl, globalement ceux qui ont intérêt à cela ce sont les jeunes entrants. Par exemple, je suis pas persuadé qu'à la longue Amazon alliexpress ne viennent pas davantage attaquer ce marché, avec les risques qu'il y a derrières (transparence, iliquidité, quelles support).
Plus globalement, rien n'empêche de clôturer d'anciens contrats d'assurance vie peu rentables pour les replacer ailleurs. Il n'y a pas de vrais freins avant 70 ans. La seule "contrainte", c'est une mini fiscalité, mais elle est reste toutefois super intéressante. "Les taxes pleuvent" l'auteur n'a pas été cherché l'information nul part. Il y a certes les prélèvements sociaux comme partout MAIS, sur un contrat d'assurance vie, celui qui retire après 8 ans devra payer 7.5% d’impôts aux fisc, après un abattement de 4600€ d'intérêts. Quel déluge....

[Pearl]

Et le client qui peut faire jouer la libre concurrence.

La fiscalité est certes faible après 8 ans mais le frein est surtout de repartir à zéro sur le nouveau contrat avec une fiscalité moins intéressante. C'est tout l'objet de l'intérêt du transfert.
Personnellement je m'insurge contre la pratique évoquée dans l'article qui consiste à arrêter de commercialiser un contrat pour en lancer un nouveau et donner des rendements indignes à l'ancien. À l'afer pour rester sur eux tout le monde a le même contrat ce qui garantit le rendement à long terme pour tous.

[Dragan]

Information

Ces microtaxes que la Cour des comptes souhaite voir disparaître

Les magistrats ont proposé la réalisation d'un « inventaire exhaustif » des microtaxes dont le rendement est inférieur à 150 millions d'euros. Certaines d'entre elles sont inadaptées, juge la Cour.
La Cour des comptes continue sa chasse aux microtaxes. Alors que le gouvernement s'est montré plutôt offensif sur le sujet, entérinant dans le projet de loi de Finances pour 2019 la suppression d'une vingtaine de taxes à faible rendement , les magistrats de la rue Cambon enjoignent l'exécutif à aller plus loin.

Dans un référé transmis en décembre à Edouard Philippe et rendu public mercredi, Didier Migaud le président de la Cour propose la réalisation d'un « inventaire exhaustif » des microtaxes dont le rendement (le montant collecté) est inférieur à 150 millions d'euros.

« Aucun inventaire exhaustif des impôts et taxes à faible rendement n'est établi ni mis à jour par l'administration française », alerte l'ancien socialiste, qui pointe « un manque de lisibilité et de transparence ». « Nombre de ces taxes, le plus souvent de faible montant, sont collectées par les organismes auxquels elles sont affectées, ce qui complique leur inventaire, peut entraîner des coûts de collecte élevés et rendre moins efficace le contrôle de leur recouvrement », ajoute-t-il.

Un rapport de l'IGF en 2013
En 2013, l'inspection générale des finances avait tenté de recenser l'ensemble des taxes françaises dont le rendement était inférieur à 150 millions d'euros. Les inspecteurs, qui dénonçaient déjà à l'époque l'absence d'une base de données exhaustive en matière de fiscalité, avaient ainsi listé 192 taxes, dont le rendement total était de 5,3 milliards d'euros en 2013.

L'IGF pointait alors une spécificité française en la matière, les taxes dont le rendement ne dépasse pas 100 millions d'euros étant « quasiment inexistantes en Allemagne, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas, et autour d'une vingtaine en Italie et en Belgique ». A l'époque déjà (c'est encore le cas aujourd'hui), la France était le seul Etat membre à ne pas transmettre à la Commission européenne son inventaire de microtaxes.

De son côté, la Cour des comptes a identifié 125 impôts dont le produit annuel est de l'ordre de 3,5 milliards d'euros en 2017. Pour certaines de ces taxes, les magistrats financiers recommandent une suppression, où une réaffectation.

Taxes inadaptées
C'est le cas de la taxe sur les huiles végétales destinées à la consommation humaine, déjà visée dans le rapport de l'IGF de 2013. Créée en 1962, son coût de gestion s'avère trop élevé par rapport au produit collecté (130 millions d'euros) et ses objectifs en termes de politique publique restent flous, juge la cour.

C'est également le cas de la taxe de balayage, créée en 1873 mais qui ne concerne aujourd'hui que 5 communes françaises (dont Paris) pour un produit de 113 millions d'euros. La Cour des comptes recommande de la fondre dans la taxe foncière pour économiser les coûts de collecte.

Les taxes funéraires, créées en 1806 et conçues à l'origine pour permettre aux communes de financer l'inhumation des personnes indigentes, sont désormais comptabilisées comme des recettes de fonctionnement pour les communes. Mises en place dans 400 communes en 2017, elles rapportent 5,8 millions d'euros. La Cour des comptes recommande de supprimer cette taxe, en la répercutant sur le prix des concessions funéraires et cinéraires.

Simplifier le mille-feuille
Pour d'autres taxes, la Cour préconise davantage de simplifications pour éviter un cumul pour le contribuable. C'est le cas des taxes sur plus-values sur la cession de terrains devenus constructibles, ou celles liées au financement des contrôles sanitaires dans l'alimentation.

Certaines taxes, comme celle sur les passagers aériens et maritimes embarqués dans les départements d'outre-mer et le droit annuel de francisation et de navigation des navires de plaisance, doivent être réorganisées pour réduire le coût de la collecte jugent les magistrats. Et ainsi permettre de simplifier (un peu) le mille-feuille fiscal français.

https://www.lesechos.fr/economie-france ... 5D-2764624

[Dragan]

[gaby]

C'est fou.

[Pearl]

Taux au plus bas donc hausse du prix possible à iso budget , Brexit qui amène des riches de Londres, et Airbnb qui rend un grand nombre d’appartements des 4 premiers arrondissements non habités par des parisiens et dont la rentabilité locative fait exploser les prix.

[lolo38]

La loi Pinel, qu'en pensez-vous?
Bon ou mauvais plan?
Mieux vaut investir dans l'ancien ou dans le Pinel ?

Je m'explique :
Je paie pas mal d’impôts donc je me suis fais conseiller pour investir dans le Pinel.
J'ai trouvé un studio sympa mais je le trouve assez cher par rapport au prix du marché sur Montpellier.
De plus, la mensualité (670€) demande un effort d’épargne de quelques 200€ vs le prix du loyer ..
Donc si le logement est loué, j'en ai pour 200€ de ma poche.
S'il n'est pas loué, quelques 670€ ..

Pour une reduc d’impôts que je trouve pas énorme sur 9 ans .. Et encore j'aime pas cette notion de reduction d'impots car ils sont toujours payés

D’où ma question de préférer investir dans de l'ancien (type vendu déjà loué) .. ?
C'est mon côté flipette çà

[Thor]

Perso je vais surement faire du Pinel car plusieurs avantages, même si le prix sera plus cher que l'ancien
- la réduction d'impots que tu trouves négligeable : 21% sur 12 ans = en shématisant 21% de ton bien payé par la réduction d’impôts.
- A coté, en fonction des villes (choix super important) tu trouveras plus facilement un locataire avec une neuf que l'ancien. Qui ne voudrait pas économiser sur ces factures EDF etc car les normes sont meilleures que sur de l'ancien
- en fonction des villes en cas de reventes, globalement tu peux revendre à prix quasi iso, sauf si IDF où il y aura surement une plus value. Un logement plus récent se vendra toujours mieux qu'un plus ancien, où les charges de copro tomberont vite

[aristote2]

La loi Pinel, qu'en pensez-vous?
Bon ou mauvais plan?
Mieux vaut investir dans l'ancien ou dans le Pinel ?

Je m'explique :
Je paie pas mal d’impôts donc je me suis fais conseiller pour investir dans le Pinel.
J'ai trouvé un studio sympa mais je le trouve assez cher par rapport au prix du marché sur Montpellier.
De plus, la mensualité (670€) demande un effort d’épargne de quelques 200€ vs le prix du loyer ..
Donc si le logement est loué, j'en ai pour 200€ de ma poche.
S'il n'est pas loué, quelques 670€ ..

Pour une reduc d’impôts que je trouve pas énorme sur 9 ans .. Et encore j'aime pas cette notion de reduction d'impots car ils sont toujours payés

D’où ma question de préférer investir dans de l'ancien (type vendu déjà loué) .. ?
C'est mon côté flipette çà

Tu peux investir dans une ville moins chère.
Dans ma copropriété, j'ai 2 propriétaires habitant en région parisienne et investissant en Province car moins coûteux.

[Dragan]

Hey Saudis, my friends

Information

SAUDI ARAMCO AFFICHE 111 MILLIARDS DE DOLLARS DE BÉNÉFICE NET EN 2018

(AOF) - Le groupe pétrolier saoudien, Saudi Aramco, a généré en 2018 un bénéfice net de 111 milliards de dollars, le plus élevé au monde. A titre de comparaison, Apple a généré 60 milliards de dollars de profits, Exxon Mobil 21 milliards et Amazon 10 milliards. En France, Total a dégagé un bénéfice net de 13,6 milliards de dollars et LVMH, 6,3 milliards d’euros. Fitch Ratings et Moody’s ont publié des données financières d'Aramco dans le cadre de l’évaluation de la société pétrolière avant la vente d'obligations Aramco de 10 milliards de dollars prévue dès cette semaine.

Selon Fitch Ratings, Aramco est le plus important producteur de pétrole au monde avec 13,2 millions de barils de pétrole par jour. Le groupe affiche des réserves de 257 milliards de barils, représentant 52 ans de production.

[320cds]

Perso je vais surement faire du Pinel car plusieurs avantages, même si le prix sera plus cher que l'ancien
- la réduction d'impots que tu trouves négligeable : 21% sur 12 ans = en shématisant 21% de ton bien payé par la réduction d’impôts.
- A coté, en fonction des villes (choix super important) tu trouveras plus facilement un locataire avec une neuf que l'ancien. Qui ne voudrait pas économiser sur ces factures EDF etc car les normes sont meilleures que sur de l'ancien
- en fonction des villes en cas de reventes, globalement tu peux revendre à prix quasi iso, sauf si IDF où il y aura surement une plus value. Un logement plus récent se vendra toujours mieux qu'un plus ancien, où les charges de copro tomberont vite

En idf, on voit des moins values en grande couronne. Petite couronne semble + sur mais le prix des biens est très élevé

[Pearl]

Il n'y a pas des plafonds aussi dans les investissements Pinel?
_Plafond sur la valeur du bien à 300k€ ou un truc du genre, qui te limite de facto à un 2 pièces en petite couronne typiquement?
_Plafond sur le loyer/m² selon la zone géographique qui selon le prix/m² du bien peut limiter le rendement?

[Thor]

Pearl, si il y a bien des plafond. Plafond de loyer et plafonds annuel d'investissement.

[Remind]

J'ai signé pour un Pinel il y a 4 ans en VEFA (Vente neuve 2 ans avant l'achèvement des travaux)
Conseillé par ma gestionnaire de patrimoine, cela s'avère un très bon choix.
Je défiscalise environ 3500€/an, ce qui ajouté au capital investi et loyers nets perçus, minoré des intérêts du prêt remboursé et des dépenses fiscales (taxe foncière), représente un investissement de 90€/mois.
J'ai calculé la rentabilité du capital investi, si je revends le bien au prix acheté dans 25 ans (durée du prêt souscrit), donc sans plus-value, j'affiche une rentabilité de 165% (1€ investi rapporte 1€65).

C'est donc une bonne affaire, mais il faut faire attention à plusieurs paramètres:
- La localisation du bien: dans mon cas, je suis extrêmement chanceux. J'ai fait confiance en aveugle à ma gestionnaire de patrimoine qui m'a fait l'article d'un bien proposé par un de ses partenaires. Le bien est situé dans le banlieue de Nantes (ville attractive pour l'immobilier) et après enquête (post achat) l'immeuble est très bien situé. Je n'ai jamais vu le bien, autrement que sur plan, j'étais représenté à la signature par un clerc de notaire mandaté pour l'occasion (frais rentre dans le calcul du crédit d'impôt), j'ai donc eu de la chance mais en même temps je suis dans une relation de confiance avec ma gestionnaire de patrimoine. Toutes les villes ne se prêtent pas à ce choix.
- La gestion locative: pour ce genre de bien, j'encourage à ne pas faire l'économie d'une gestion locative. cela peut paraître cher de prime abord, mais tous les frais rentrent dans le calcul de votre impôt (comprendre: contribue à générer un déficit foncier qui viendra minorer votre revenu de référence). Et sur certains biens (studio, T1, T2, T3) à fort turnover des locataires, ce n'est pas un luxe d'avoir quelqu'un dédié à la recherche de votre locataire (c'est encore plus dans leur intérêt si vous souscrivez l'assurance vacance locative). Loué depuis seulement 2 ans, j'ai deja eu un premier turnover, qui m'a généré un mois de non-revenu.

Je rajoute qu'il ne faut pas hésiter à s'endetter sur le très long terme (25 ans dans mon cas), car les intérêts génèrent du déficit qui lui minore votre impôt. Au final, cela diminue votre effort d'épargne mensuelle.

J'avais déjà fait un De Robien en 2003 à Saint-Denis (93) que j'ai gardé 9 ans (juste le temps de la défiscalisation) et que j'ai revendu à 180% du prix d'achat. A posteriori, j'ai calculé la rentabilité du capital, j'atteignais le %age astronomique de 1000%... On est dans un cas exceptionnel, et je préfère le mode de défiscalisation du Pinel, qui assure et lisse le crédit d'impôt sur les 12 années d'engagement de location.

Bref, j'ai 2 expériences, et pour le moment les 2 s'avèrent un très bon choix, qui non seulement permet de contrôler son impôt, mais vous permet de constituer un capital à un taux défiant toute concurrence, donc je recommande.

[richardB]

Faut déjà avoir autant d'impôt à a payer pour défiscaliser et avoir ces avantages

Le Pinel, c'est beaucoup de locataires précaire juste au dessus du logement social avec turn over important et des appartements petits juste penser pour la rentabilité des promoteurs.. ça donne des bouses architecturale en ville et de la surdensification...

[Pearl]

Après il y a toujours le risque de mal tomber. Je connais quelqu’un qui a fait un scellier, encore mieux que le Pinel niveau impôts. Avec gestion locative et assurance, heureusement...
Le locataire ne payait pas le loyer, avec la trêve hivernale et la réactivité (sic) de l’agence il s’est passé des mois avant de le virer je me demande s’il n’y a pas eu deux trêves hivernales d’ailleurs. L’assurance a du couvrir, peut-être dans un nombre de mois limités je n’ai pas tous les détails.
Mais surtout quand ils ont récupéré l’appartement, évidemment il était ravagé du sol au plafond. Visiblement ça avait servi de dépôt à des dealers... Même les cloisons étaient arrachées, j’imagine qu’ils avaient planqué des sacs dedans.
Ils ont du tout refaire dedans, un truc neuf de 2 ans. Bonheur.

Perso ça m’a bien fait flipper et refroidi. Comme de toute façon je préférais garder toute ma capacité d’endettement pour l’achat de RP je n’y ai pas trop réfléchi en fait.